Reforma planistyczna, która miała uporządkować polską przestrzeń i powstrzymać chaotyczne rozlewanie się zabudowy, może przynieść skutki odwrotne do zamierzonych na terenach wiejskich. Eksperci Klubu Jagiellońskiego w publikacji „Wieś zniknie z planu? Jak deregulować przepisy, by Polacy wracali na obszary wiejskie” zwracają uwagę, że nowe instrumenty planistyczne – przede wszystkim plany ogólne – mogą utrudnić osiedlanie się na wsi i rozwój gospodarstw rolnych, a w konsekwencji pogłębić depopulację.
Wieś, której nie widać w debacie o demografii
Dyskusja o kryzysie demograficznym w Polsce koncentruje się zwykle na problemach wielkich miast: cenach mieszkań, presji na karierę czy wydłużonym okresie edukacji. Tymczasem dane pokazują inną perspektywę – w dziesięciu największych miastach mieszka jedynie 17 proc. populacji kraju, a na obszarach wiejskich aż 41 proc. Polaków. Wieś mierzy się z własnymi wyzwaniami, przede wszystkim z odpływem młodych ludzi, zwłaszcza kobiet. Powody są dobrze znane: brak stabilnego zatrudnienia i trudności z budową domu na własnej ziemi.
Szczególną grupą są młodzi przedstawiciele rodzin rolniczych, którzy po studiach w mieście chcieliby wrócić w rodzinne strony, zamieszkać blisko rodziców i dalej prowadzić produkcję rolną. Nowe regulacje mogą im to znacznie utrudnić.
Bilans chłonności, czyli błędne koło depopulacji
Plany ogólne zastąpiły dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, ale mają silniejszy status prawny. Wyznaczają strefy o różnych zasadach zabudowy. Kluczowym elementem nowego systemu jest bilans chłonności demograficznej – gminy określają tereny pod nową zabudowę mieszkaniową (obszary uzupełnienia zabudowy) na podstawie 20-letnich prognoz demograficznych GUS.
Dla regionów dotkniętych depopulacją oznacza to mechanizm samonapędzający się: im gorsza prognoza demograficzna, tym mniej terenów budowlanych można wyznaczyć, a to z kolei uniemożliwia przyciąganie nowych mieszkańców i powrót młodych rodzin. Gminy walczące z wyludnianiem mają w praktyce zamkniętą drogę do przeciwdziałania temu zjawisku poprzez politykę osadniczą.
„Mechanizm określania bilansu chłonności w obecnym kształcie ma za zadanie ograniczać niekontrolowane rozlewanie się zabudowy mieszkaniowej. W obecnym kształcie jednak powoduje, że zabudowa zagrodowa może powstawać w sposób bardzo ograniczony” – czytamy w opracowaniu Klubu Jagiellońskiego.
Strefa otwarta blokuje inwestycje rolnicze
Większość gruntów rolnych trafia do tzw. strefy otwartej, która w praktyce wyklucza zarówno zabudowę siedliskową i jednorodzinną – również na nieruchomościach przylegających do istniejącej zabudowy – jak i inwestycje w obiekty związane z produkcją rolną lub przetwórstwem żywności. Powstaje paradoks: przepis chroniący grunt rolny przed zabudową utrudnia prowadzenie działalności, która stanowi źródło jego wartości. Grunty orne traktowane są podobnie jak nieużytki.
Eksperci zwracają też uwagę, że reforma ignoruje zróżnicowanie polskich gmin. Te same mechanizmy działają w gminie sąsiadującej z Warszawą, która broni się przed nadmiernym napływem mieszkańców, i w gminie oddalonej o sto kilometrów od metropolii, która walczy o przetrwanie. Pomijane jest również historyczne zróżnicowanie struktury agrarnej – dziedzictwo zaborów sprawia, że te same przepisy dotyczą rozdrobnionych gospodarstw w Małopolsce i wielkopowierzchniowych w Wielkopolsce.
Co proponują eksperci?
Klub Jagielloński postuluje pakiet zmian legislacyjnych, które miałyby odwrócić negatywne skutki reformy na obszarach wiejskich poza aglomeracjami:
- poprawę możliwości powstawania zabudowy siedliskowej i jednorodzinnej na gruntach wiejskich poza obszarami aglomeracyjnymi,
- odblokowanie inwestycji rolniczych w strefach otwartych i powiązanie ich ze standardami inwestycyjnymi oraz krajobrazowymi,
- ułatwienia w nabywaniu siedlisk do 2 ha dla osób chcących osiedlić się na wsi, poprzez wyłączenia w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego,
- wyłączenie strefy zagrodowej z określania bilansu chłonności,
- dopuszczenie produkcji rolniczej w profilu dodatkowym strefy otwartej – decyzja należałaby do gminy,
- umożliwienie najbliższym krewnym budowy domów jednorodzinnych w sąsiedztwie istniejącej zabudowy (do 50 m od najbliższej ściany elewacyjnej),
- liberalizację przepisów dotyczących obiektów produkcji rolnej wraz ze standardami krajobrazowymi (kolorystyka elewacji i dachu, zieleń towarzysząca, geometria dachu).
Proponowane rozwiązania miałyby objąć wyłącznie obszary zmagające się z depopulacją, a nie strefy podmiejskie, gdzie ograniczanie podaży gruntów pod zabudowę jest kierunkiem słusznym. W przypadku nabywania siedlisk do 2 ha eksperci proponują warunki: nieruchomość musi być zabudowana budynkiem mieszkalnym, osoba bliska nabywcy musi być zameldowana w gminie lub gminie graniczącej nieprzerwanie od co najmniej 5 lat, a nabywca zobowiązuje się zamieszkiwać w gminie przez 5 lat i nie zbyć nieruchomości w tym okresie. Z wyłączenia można by skorzystać jednokrotnie.
Zgodność inwestycji ze standardami krajobrazowymi mógłby fakultatywnie potwierdzać nieodpłatny protokół ośrodka doradztwa rolniczego. W razie uchybień, np. dotyczących nasadzeń, rolnik byłby w pierwszej kolejności wzywany do ich usunięcia.
Argumenty ekspertów Klubu Jagiellońskiego wydają się przekonujące, ale pozostaje pytanie, czy i kiedy znajdą uznanie u decydentów. Reforma planistyczna była jednym z kamieni milowych KPO, więc ewentualne zmiany wymagałyby pogodzenia celów ochrony krajobrazu z potrzebą rozwoju obszarów wiejskich.
Fot. Pexels / Zsolt Pujsz
