Gospodarstwo od pokoleń, blok tuż obok
W Łomży trwa spór, który może zdecydować o przyszłości rodzinnego gospodarstwa rolnego. Jego właściciel od lat prowadzi hodowlę bydła opasowego i trzody chlewnej na terenie, gdzie jego rodzina gospodaruje od ponad stu lat. Tymczasem bezpośrednio obok planowana jest budowa wielorodzinnego budynku mieszkalnego. Rolnik obawia się, że nowi mieszkańcy mogą w przyszłości skarżyć się na zapachy, hałas i codzienną pracę przy zwierzętach, a to z kolei może ograniczyć możliwość dalszej hodowli.
Sprawa w sądzie
Postępowanie administracyjne w tej sprawie toczy się od dłuższego czasu. W styczniu 2026 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łomży uchyliło decyzję prezydenta miasta o ustaleniu warunków zabudowy i odmówiło ich ustalenia. Odwołania składali m.in. właściciel gospodarstwa oraz organizacje społeczne. Dla rolnika była to korzystna decyzja.
Deweloper nie zrezygnował jednak z inwestycji i zaskarżył rozstrzygnięcie SKO do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku. 25 sierpnia 2026 roku WSA uchylił decyzję SKO z 9 stycznia 2026 roku. W uzasadnieniu sąd zakwestionował sposób, w jaki SKO oceniło zgodność planowanej zabudowy z istniejącym zagospodarowaniem terenu. Zdaniem sądu obecność gospodarstwa rolnego obok planowanej inwestycji nie oznacza automatycznie, że nie można dopuścić zabudowy wielorodzinnej. Przy ocenie warunków zabudowy trzeba bowiem uwzględnić cały obszar analizowany, na którym występują już budynki mieszkalne wielorodzinne. Sąd zwrócił też uwagę, że podobna inwestycja na tym terenie była już przedmiotem rozstrzygnięć administracyjnych i sądowych w latach 2007–2008, a wcześniejsze rozstrzygnięcia nie zostały odpowiednio uwzględnione przez SKO.
Wyrok nie oznacza jednak, że inwestor otrzymał już ostateczne pozwolenie na budowę. Uchylenie decyzji SKO oznacza konieczność dalszego rozpatrzenia sprawy z uwzględnieniem oceny prawnej sądu.
Wojsko negatywnie o inwestycji
Istotna pozostaje również kwestia sąsiedztwa jednostki wojskowej. Planowany blok miałby stanąć pomiędzy gospodarstwem rolnym a kompleksem wojskowym. Jak informowaliśmy pod koniec września, Rejonowy Zarząd Infrastruktury w Olsztynie negatywnie zaopiniował inwestycję w przedstawionej formie. W piśmie z 1 września 2026 roku wojskowi wskazali m.in., że wysokość budynku i jego lokalizacja mogą umożliwiać obserwację terenu jednostki wojskowej. Zwrócili także uwagę na prowadzone tam prace techniczne, które mogą powodować hałas, wibracje oraz emisję spalin.
Problem sąsiedztwa z jednostką wojskową znalazł odzwierciedlenie również w uzasadnieniu sierpniowego wyroku WSA. Sąd wskazał, że w dalszym postępowaniu trzeba wyjaśnić, czy w pobliżu inwestycji istnieją ograniczenia związane z terenem zamkniętym 18. Łomżyńskiego Pułku Logistycznego i ewentualną strefą ochronną. Jeżeli taka strefa została ustanowiona, konieczne może być uzgodnienie planowanego przedsięwzięcia z właściwym organem wojskowym.
Deweloper podtrzymuje plany
O stanowisko wobec negatywnej opinii wojska oraz obaw związanych z sąsiedztwem gospodarstwa zwróciliśmy się do inwestora. Odpowiedź przekazał radca prawny Arkadiusz Koper, pełnomocnik spółki AGBAKAR z Łomży, która planuje inwestycję.
– Zabudowa nieruchomości Spółki będzie realizowana zgodnie z planami inwestycyjnymi Inwestora, przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przepisami Prawa budowlanego, wydanymi w sprawie decyzjami właściwych organów oraz zapadłymi orzeczeniami sądów administracyjnych. Kluczowe znaczenie mają w szczególności wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 25 sierpnia 2026 r., sygn. akt II SA/Bk 180/26, oraz ustalenia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego w Łomży z kontroli przeprowadzonej 27 marca 2026 r. (pismo PINB.051.5.2.2026) – przekazał pełnomocnik inwestora.
Mecenas podkreśla, że wyrok WSA ma istotne znaczenie dla dalszego postępowania dotyczącego warunków zabudowy. Zwraca uwagę, że sąd nie podzielił stanowiska SKO, według którego sąsiedztwo gospodarstwa rolnego i zabudowy wielorodzinnej stanowi przeszkodę w ustaleniu warunków zabudowy. Pełnomocnik zaznacza również, że obawy dotyczące potencjalnych przyszłych konfliktów sąsiedzkich nie mogą same w sobie przesądzać o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Inwestor zapowiada kontynuowanie działań zgodnie z rozstrzygnięciami właściwych organów administracyjnych i sądów.
– Inwestor pozostaje w ramach tego reżimu prawnego; wszelkie czynności projektowe i administracyjne będą dostosowywane do wiążących rozstrzygnięć organów i sądów, a nie do narracji medialnej – napisał mecenas Arkadiusz Koper.
Miasto: postępowanie trwa
O aktualny stan postępowania zapytaliśmy również Urząd Miejski w Łomży. W odpowiedzi przesłanej redakcji przedstawiciel miasta Łukasz Czech poinformował, że trwa procedura dotycząca wydania warunków zabudowy na wniosek prywatnego inwestora.
– Obecnie w Urzędzie Miejskim w Łomży prowadzone jest postępowanie o wydanie warunków zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości na podstawie wniosku prywatnego inwestora. Podstawą rozpatrywania wniosku są przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Parametry inwestycji, takie jak wysokość obiektu i inne wskaźniki zagospodarowania, zostaną określone na podstawie analizy urbanistycznej sporządzonej przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia. W tym postępowaniu stroną jest sąsiadujący rolnik, korzystający aktywnie z przysługujących mu uprawnień – przekazał Łukasz Czech.
Miasto zaznacza, że na obecnym etapie nie można przesądzić, jakie będzie ostateczne rozstrzygnięcie.
– Nie można przesądzić, że decyzja zostanie wydana jako pozytywna ani jakie ostateczne parametry inwestycji zostaną w niej określone. Etap kolejnego pozwolenia na budowę (lub zmiany już wydanego) nastąpi wyłącznie w przypadku złożenia odpowiedniego wniosku do urzędu i dopiero po wydaniu ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy oraz zakończeniu ewentualnych postępowań odwoławczych – wyjaśnił przedstawiciel urzędu.
Ratusz przypomniał jednocześnie, że w 2024 roku dla innego inwestora wydano pozwolenie na budowę budynku wielorodzinnego z częścią usługowo-handlową i 14 miejscami parkingowymi. Rolnik nie był wówczas stroną postępowania o pozwolenie na budowę. Wystąpił jednak o jego wznowienie. Miasto wskazuje też, że działka, na której planowana jest inwestycja, nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Rolnik: nie sprzeciwiam się rozwojowi miasta
Rolnik od początku podkreśla, że nie sprzeciwia się rozwojowi miasta jako takiemu. Obawia się natomiast sytuacji, w której w bezpośrednim sąsiedztwie jego gospodarstwa pojawi się zabudowa mieszkaniowa, a wraz z nią przyszłe spory o uciążliwości związane z hodowlą zwierząt. Na tę kwestię zwracał uwagę również Jan Ogił, prezes Stowarzyszenia Dla Powiatu, zaangażowany w sprawę gospodarstwa.
– Główny zarzut, który podnosiliśmy od początku, to właśnie bliska odległość jednostki wojskowej od planowanego budynku mieszkalnego – mówił Ogił przy okazji publikacji stanowiska wojska.
Sprawa jest jednak bardziej złożona niż sam sprzeciw rolnika wobec inwestycji. WSA zakwestionował decyzję odmawiającą warunków zabudowy, a wojsko negatywnie oceniło przedstawioną lokalizację i formę inwestycji. Deweloper podtrzymuje plany inwestycyjne i deklaruje działanie zgodne z przepisami. Rolnik natomiast nadal korzysta z dostępnych mu środków prawnych, aby chronić możliwość prowadzenia gospodarstwa. Ostateczny los planowanej zabudowy nie został jeszcze rozstrzygnięty.
