Na Dolnym Śląsku, Pomorzu Zachodnim i Warmii i Mazurach wciąż pokutują skutki powojennego osadnictwa. Jak wynika z ekspertyzy przygotowanej przez zespół naukowców Uniwersytetu Przyrodniczego we Wrocławiu pod kierunkiem prof. Marii Hełdak, współwłasność ułamkowa dawnych siedlisk rolnych stała się realną barierą rozwoju wsi. Badania objęły gminę Mściwojów w powiecie jaworskim, gdzie przeanalizowano 1174 działki – okazało się, że aż 343 z nich (niemal co trzecia) znajduje się we współwłasności.
Geneza problemu – powojenne osadnictwo
Po 1945 roku na Ziemiach Odzyskanych państwo przekazywało opuszczone gospodarstwa osadnikom. Dekret z 6 września 1946 roku regulował ten proces, ale często gospodarstwa przydzielano kilku rodzinom bez precyzyjnego podziału granic i budynków. W efekcie kilka rodzin dzieliło jeden dom, oborę czy podwórze. Przez dziesięciolecia stan ten nie został uregulowany, a dodatkowo skomplikowały go nieuregulowane spadki i problemy z księgami wieczystymi.
Rekordowe przypadki – nawet 29 współwłaścicieli
W gminie Mściwojów najbardziej uderzające są liczby współwłaścicieli przypadających na pojedyncze działki. W Luboradzu jedna działka ma aż 29 współwłaścicieli, w Godziszowej – 20, a w Mściwojowie i Drzymałowicach również zdarzają się przypadki kilkunastu osób. Problem dotyczy głównie działek oznaczonych symbolem „Br” – gruntów rolnych zabudowanych, czyli dawnych siedlisk z domami, oborami i stodołami. Autorzy zidentyfikowali ponad 100 takich działek we współwłasności.
Konsekwencje prawne i gospodarcze
Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego, przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Oznacza to, że remont dachu, budowa silosu czy podłączenie mediów może zostać zablokowane przez jednego ze współwłaścicieli. W praktyce prowadzi to do wieloletnich procesów sądowych. W latach 2016–2024 do Sądu Rejonowego w Jaworze wpłynęło 13 spraw o zniesienie współwłasności, z czego wiele wciąż się toczy. Samo oczekiwanie na opinię biegłego budowlanego trwa od 6 do 9 miesięcy.
Współwłasność utrudnia także dostęp do kredytów i dopłat unijnych. Banki niechętnie finansują nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym, a przy programach takich jak „Młody Rolnik” czy modernizacja gospodarstw konieczne jest wykazanie samodzielnego prowadzenia gospodarstwa i tytułu prawnego – przy kilkunastu współwłaścicielach bywa to niemożliwe.
Degradacja zabudowy i utrata wartości kulturowych
Brak porozumienia między współwłaścicielami prowadzi do stopniowego niszczenia budynków. Dotyczy to także obiektów zabytkowych objętych ochroną konserwatorską. Autorzy raportu podkreślają, że dekapitalizacja zabudowy i utrata wartości kulturowych dawnych dolnośląskich wsi to poważny problem przestrzenny i społeczny.
Potrzeba zmian legislacyjnych
Ekspertyza jednoznacznie wskazuje, że współwłasność ułamkowa dawnych gospodarstw nie jest już tylko historyczną ciekawostką, ale realną przeszkodą w rozwoju. Konieczne są systemowe działania legislacyjne i administracyjne, które pozwolą uporządkować stan prawny tych nieruchomości. Bez tego rolnicy na Ziemiach Odzyskanych wciąż będą tracić kontrolę nad swoimi gospodarstwami.
